Neuigkeiten - Recht

Verbotsschilder werden gern als optionale Hinweise angesehen, wenn es hoch hinaus oder schnell vorangehen soll. Wen es besonders zu den sonnigen Zeiten juckt, Hochsitze im Wald zu erklimmen, der sollte sich diesen Fall unbedingt zu Gemüte ziehen. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) musste dabei über die Verantwortung eines Jagdpächters nach einem tödlichen Unfall auf einem Hochsitz befinden: Sind auch Unbefugte geschützt, die darauf verunglücken?

Ein Mann war gemeinsam mit einer Person, die eine Jagderlaubnis hatte, auf einen etwa vier Meter hohen Hochsitz gestiegen. Schließlich wollte er über die Leiter wieder hinunterklettern, als dabei eine Sprosse brach, er stürzte und tödliche Verletzungen erlitt. Seine Angehörigen verlangten anschließend Geld wegen des Verlusts und machten geltend, dass der Hochsitz nicht sicher gewesen sei.

Bereits die erste Instanz lehnte die Forderung ab, und auch das OLG sah keine Erfolgsaussichten für ein weiteres Verfahren. Entscheidend war, dass der Hochsitz nicht für die Allgemeinheit gedacht war. Solche Einrichtungen dienen ausschließlich der Jagd und dürfen nur von dazu berechtigten Personen genutzt werden. Der Verunglückte gehörte eben nicht zu diesem Kreis, da er weder selbst eine Erlaubnis hatte noch ausdrücklich vom Jagdpächter zugelassen worden war. Deshalb bestand keine Pflicht, den Hochsitz auch für ihn sicher zu gestalten. Das Gericht stellte außerdem klar, dass das allgemeine Recht, den Wald zu betreten, nicht für jagdliche Anlagen gilt. Hinzu kam, dass vor Ort ein Schild angebracht war, das das Betreten untersagte. Der Umstand, dass eine andere Person mit Jagderlaubnis anwesend war, änderte daran nichts, da sie weiteren Personen die Nutzung nicht eigenständig erlauben durfte. Andernfalls würde sich die Verantwortung des Jagdpächters unkontrolliert ausweiten.

Hinweis: Hochsitze sind keine frei zugänglichen Orte. Wer sie ohne Erlaubnis nutzt, handelt auf eigenes Risiko. Eine Haftung besteht in solchen Fällen meist nicht.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Ursprung dieses Erbstreits war die Frage, ab wann die sogenannte Katastrophenklausel greift, wann also das Versterben zweier Erblasser als "gleichzeitig" bzw. "kurz hintereinander" angesehen werden kann. Da es auch hier unterschiedliche Sichtweisen gibt, wollte eine Antragstellerin im Laufe des Erbscheinsverfahrens ihren ursprünglich gestellten Antrag abändern. Ob dies aber im Rahmen eines Beschwerdeverfahrens überhaupt noch möglich ist, hat das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG) klargestellt.

In dem Verfahren ging es um die Erbfolge eines kinderlosen Ehepaars. Die Ehegatten hatten in einem gemeinschaftlichen Testament zunächst festgelegt, dass sie sich gegenseitig beerben. Für den Fall eines "gleichzeitigen" Todes bestimmten sie in der als Katastrophenklausel bekannten Regelung außerdem mehrere Verwandte und Tierschutzorganisationen als Erben. Zugleich betonten sie, dass der überlebende Ehepartner grundsätzlich frei bleiben solle, später andere Regelungen zu treffen. Der Ehemann starb zuerst, die Ehefrau wenige Tage später. Bereits Jahre zuvor hatte die Ehefrau ein eigenes Testament errichtet. Darin bestimmte sie nach dem Tod ihres Mannes eine Stiftung und ein Tierhilfswerk als Erben und erklärte ausdrücklich, dass die Verwandten ihres Mannes nichts erhalten sollten. Nach dem Tod der Ehefrau entstand Streit darüber, welches Testament gelten sollte. Eine Stiftung beantragte zunächst einen Erbschein als Alleinerbin. Das Nachlassgericht lehnte den Antrag jedoch ab, weil nach seiner Auffassung ein weiterer Miterbe berücksichtigt werden müsse. Daraufhin änderte die Stiftung als Antragstellerin ihren Antrag im Beschwerdeverfahren ab und beantragte nun einen gemeinschaftlichen Erbschein zugunsten von beiden Miterben zu je einer Hälfte.

Das OLG machte jedoch deutlich, dass es über diesen neuen Antrag nicht entscheiden dürfe. Gegenstand der Beschwerde könne nur die ursprüngliche Entscheidung des Nachlassgerichts sein. Der geänderte Antrag stelle dagegen einen neuen Verfahrensgegenstand dar, über den erst einmal das Amtsgericht entscheiden müsse. Das OLG betonte, dass ein Erbscheinsverfahren streng an den jeweils gestellten Antrag gebunden sei. Sobald sich die beantragte Erbfolge ändere, liege auch rechtlich ein neuer Antrag vor. Deshalb könne derselbe Schriftsatz nicht gleichzeitig ein neuer Antrag und vorsorglich bereits eine Beschwerde gegen dessen spätere Ablehnung sein.

Obwohl die Beschwerde damit unzulässig war, äußerte sich das OLG ausführlich zur eigentlichen Erbfolge und widersprach darin der Auffassung des Nachlassgerichts zur sogenannten Katastrophenklausel. Nach Ansicht des Senats traf die Regelung für ein "gleichzeitiges" oder "kurz nacheinander" erfolgendes Versterben hier nicht zu. Zwar lagen zwischen den Todesfällen nur zehn Tage, das reiche aber nicht aus, um von einem wertungsmäßig gleichzeitigen Versterben auszugehen. Entscheidend sei gewesen, dass die Ehegatten dem überlebenden Partner ausdrücklich größtmögliche Freiheit für spätere eigene Verfügungen einräumen wollten. Das Gericht kam deshalb zu dem Ergebnis, dass die Ehefrau wirksam ein neues Testament errichten konnte. Zugleich wies das OLG aber darauf hin, dass die Erbfolge nach dem zuerst verstorbenen Ehemann noch gesondert geprüft werden müsse.

Hinweis: Wer seinen Antrag wesentlich verändert, muss regelmäßig ein neues Verfahren beim Nachlassgericht beginnen, statt dies erst im Beschwerdeverfahren nachzuholen.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Nicht bestellt, aber dennoch erhalten - so könnte man den folgenden Fall überschreiben, der von einer Verwalterin handelt, die sie jedoch nicht mehr war. Dennoch handelte sie, als wäre sie nach wie vor von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verantwortliche in Sachen Verwaltung bestellt. Die Frage, die sich dann auftut, ist, wer für etwaige Folgen haftet. Die Antwort wussten bereits Amtsgericht und Landgericht, die Bestätigung lieferte nun der Bundesgerichtshof (BGH).

Im Mittelpunkt stand eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus einem ehemaligen Klinikgelände mit mehreren Gebäuden entstanden war. Die Beklagte war zunächst offiziell als Verwalterin eingesetzt worden und führte später die Verwaltung auch weiter, als ihre Bestellung bereits ausgelaufen war. In dieser Zeit veranlasste sie beispielsweise Zahlungen für die Pflege einer Parkanlage und nutzte dafür Gelder der Gemeinschaft. Außerdem kam es zu einer Kontopfändung, bei der ebenfalls Geld der Gemeinschaft betroffen war. Und eben diese Gemeinschaft verlangte daraufhin die Rückzahlung der Beträge und sah die ehemalige Verwalterin in der Verantwortung.

Der BGH stellte klar, dass auch eine Person, die ohne wirksame Bestellung wie eine Verwalterin handelt, rechtlich wie eine echte Verwalterin behandelt wird. Die sogenannte "faktische Verwalterin" hatte in diesem Fall daher dieselben Pflichten wie eine offiziell bestellte Verwaltung - insbesondere die Pflicht, die finanziellen Interessen der Gemeinschaft zu schützen. Wenn diese Pflichten verletzt werden, haftet sie nach allgemeinen Regeln für Pflichtverletzungen. Das Gericht erklärte, dass die Zahlungen für die Parkpflege nicht rechtmäßig gewesen seien, weil kein wirksamer Vertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Dienstleister bestanden habe. Solche Verträge hätten erst durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft übernommen werden müssen. Da dieser Beschluss fehlte, seien die Zahlungen ohne rechtliche Grundlage erfolgt. Somit bestätigte der BGH letztendlich die Entscheidungen der Vorinstanzen: Die faktische Verwalterin musste die unrechtmäßig ausgegebenen Beträge ersetzen.

Hinweis: Auch ohne offizielle Bestellung können Verwalterpflichten entstehen, wenn jemand tatsächlich wie ein Verwalter handelt. Dann gelten volle Haftungsregeln. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern das tatsächliche Handeln.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Im Rahmen von Erb- und Pflichtteilsansprüchen spielt der Wert eines Nachlassgegenstands eine entscheidende Rolle. Häufig wird hierbei auf den sogenannten Verkehrswert abgestellt, also den Wert, den man bei einem Verkauf erzielen kann. Dass diese Betrachtung aber nicht zwingend ist, zeigt die folgende Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken (OLG).

In dem Verfahren stritten zwei Brüder um die Bewertung eines Weinguts, das der Vater bereits einige Jahre vor seinem Tod im Wege einer gemischten Schenkung an einen seiner zwei Söhne übertragen hatte. Der andere Sohn, der später enterbt wurde, verlangte zur Vorbereitung seiner Pflichtteilsansprüche nun eine Wertermittlung auf Grundlage des betrieblichen Verkehrswerts. Sein Bruder legte jedoch Gutachten vor, die den Wert des Weinguts nach dem sogenannten Ertragswertverfahren berechneten, bei denen nicht der mögliche Verkaufspreis angesetzt, sondern der wirtschaftliche Nutzen und die Ertragskraft des landwirtschaftlichen Betriebs berücksichtigt werden. Das Landgericht hielt diese Bewertung für ausreichend.

Das OLG bestätigte, dass bei der Berechnung eines Pflichtteilsanspruchs für ein übertragenes Weingut nicht der Verkehrswert maßgeblich ist, sondern vielmehr der meist niedrigere Ertragswert. Das Gericht stellte klar, dass für landwirtschaftliche Betriebe und Landgüter besondere Regeln gelten. Bei der Bewertung nach dem Ertragswert gehe es darum, leistungsfähige Betriebe zu erhalten und eine Zerschlagung durch hohe Pflichtteilsforderungen zu vermeiden. Deshalb dürfe der Wert eines solchen Betriebs unter bestimmten Voraussetzungen nach dem günstigeren Ertragswert berechnet werden. Diese auch vom Gesetzgeber gewollte Privilegierung gelte nicht nur bei einer Vererbung nach dem Tod des Eigentümers, sondern auch dann, wenn ein Betrieb bereits zu Lebzeiten auf einen Nachfolger übertragen werde. Nach Auffassung des OLG wäre es also widersprüchlich, den Übernehmer schlechter zu stellen, nur weil die Übergabe schon vor dem Erbfall erfolgt sei. Das Gericht betonte außerdem, dass die Sonderregelungen unabhängig davon gelten, ob der Betrieb wirtschaftlich stark oder besonders rentabel ist. Es komme also nicht darauf an, ob der Übernehmer finanziell tatsächlich auf die Begünstigung angewiesen sei. Dass der Vater den einen Sohn bewusst begünstigen wollte, zeigt sowohl die Übertragung des Weinguts als auch die spätere Einsetzung als Alleinerbe. Deshalb könne sogar von einer stillschweigenden Anordnung ausgegangen werden, dass der Ertragswert maßgeblich sein solle.

Hinweis: Pflichtteilsberechtigte müssen häufig akzeptieren, dass ein Hof oder Weingut deutlich niedriger bewertet wird als andere Vermögensgegenstände. Es empfiehlt sich, im Fall einer Übergabe bereits ein Ertragswertgutachten erstellen zu lassen.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Mit einer Vorsorgevollmacht kann man zu Lebzeiten eine Person mit der Wahrnehmung seiner Interessen beauftragen, wenn man dazu selbst nicht (mehr) in der Lage ist. Durch eine solche Vollmacht wird meist auch die Einsetzung einer rechtlichen Betreuung entbehrlich. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste entscheiden, ob eine Untervollmacht aus einer Vorsorgevollmacht automatisch mit dem Tod des Hauptbevollmächtigten endet.

In dem Verfahren ging es um eine hochbetagte Frau mit fortgeschrittener Demenz, die ihrer Tochter bereits Jahre zuvor eine umfassende Vorsorgevollmacht erteilt hatte. Die Vollmacht beruhte auf einem damals verbreiteten Musterformular des Bundesjustizministeriums und erlaubte es der Tochter auch, sogenannte Untervollmachten zu vergeben. Kurz vor ihrem Tod bevollmächtigte die Tochter wiederum ihren eigenen Sohn - also den Enkel der betroffenen Frau -, damit dieser die Angelegenheiten der Großmutter an ihrer statt regeln könne. Nach dem Tod der Tochter stellte sich die Frage, ob die von ihr erteilte Untervollmacht weiterhin wirksam bliebe oder ob stattdessen ein Betreuer bestellt werden müsse. Das Amtsgericht richtete daraufhin eine umfassende Betreuung ein. Später wurde der Aufgabenbereich eingeschränkt. Das Landgericht ging hingegen davon aus, dass die Untervollmacht des Enkels auch nach dem Tod der Hauptbevollmächtigten fortbestehe, und hielt eine Betreuung nur noch in bestimmten Bereichen wie Vermögens- und Wohnungsangelegenheiten für erforderlich.

Der BGH widersprach dieser rechtlichen Bewertung. Zwar könne eine Untervollmacht grundsätzlich auch dann weiter gelten, wenn die Hauptvollmacht endet - das sei aber keine automatische Folge. Entscheidend sei vielmehr, was der ursprüngliche Vollmachtgeber gewollt habe. Gerade bei Vorsorgevollmachten bestehe regelmäßig ein besonderes persönliches Vertrauensverhältnis zwischen Vollmachtgeber und ausgewählter Person. Dieses Vertrauen beziehe sich normalerweise auf genau diese Person und nicht automatisch auf weitere Unterbevollmächtigte. Deshalb sei bei standardisierten Formularvollmachten im Regelfall anzunehmen, dass Untervollmachten nur so lange bestehen sollen, wie auch die ursprüngliche Vorsorgevollmacht gelte. Hier musste der BGH die Frage allerdings nicht abschließend entscheiden. Denn unabhängig davon hielt das Gericht die teilweise Betreuung weiterhin für notwendig. Der Enkel sei nach den Feststellungen der Vorinstanzen nicht ausreichend geeignet gewesen, bestimmte Vermögens- und Wohnungsangelegenheiten zuverlässig zu regeln. Deshalb blieb die Betreuung in diesen Bereichen bestehen.

Hinweis: Ein eingesetzter Betreuer kann nicht ohne weiteres gegen eine Einschränkung seines Aufgabenkreises vorgehen.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Die Folgen von Covid 19 sind lange noch nicht ausverhandelt - weder rechtlich noch gesellschaftlich. So sorgen Gerichte dafür, dass begangene und selbst nur mutmaßliche Fehler aufgearbeitet werden. In diesem Fall musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden, ob eine Kreuzfahrt mangelhaft war, weil Reisende wegen einer Corona-Infektion isoliert werden mussten. Schließlich ging es dabei um die Rechte von Urlaubern, die Teile ihrer Reise nicht nutzen konnten. Was meinen Sie?

Ein Mann hatte für sich und seine Ehefrau zwei aufeinanderfolgende Kreuzfahrten gebucht. Als er sich während der Reise testen ließ, war der Schreck groß, denn das Ergebnis war positiv. Daraufhin brachte die Reederei ihn in eine separate Kabine zur Isolation, während seine Ehefrau in der gebuchten Kabine blieb. Doch nur wenige Tage später wurde auch sie positiv getestet. Beide waren also schnell wieder vereint - das jedoch, ohne große Teile der Reise  wie geplant nutzen zu können. Der Mann verlangte deshalb einen Teil des Reisepreises zurück.

Bereits die Vorinstanzen wiesen seine Forderung ab, und auch vor dem höchsten Gericht, dem BGH, hatte er keinen Erfolg. Das Gericht stellte klar, dass kein Reisemangel vorlag. Zwar konnten Leistungen nicht erbracht werden - wie  etwa Ausflüge oder Freizeitangebote -, doch dafür lag die Ursache schlichtweg in der gesundheitlichen Situation der Reisenden selbst. Wenn jemand krank ist und deshalb nicht an Programmpunkten teilnehmen kann, fällt das grundsätzlich in seinen eigenen Verantwortungsbereich. Das gilt auch dann, wenn ein Unternehmen vorsorglich Maßnahmen ergreift, um andere zu schützen, selbst wenn diese nicht ausdrücklich von Behörden angeordnet wurden. Die Isolation wurde hier als angemessene Schutzmaßnahme angesehen. Auch ein Anspruch darauf, über eine frühere Abreise informiert zu werden, bestand nicht. Der BGH sah daher keine besondere Notlage, in der die Reisenden zwingend auf Hilfe angewiesen gewesen wären. Sie hätten selbst entscheiden können, das Schiff zu verlassen.

Hinweis: Krankheit während einer Reise führt nicht automatisch zu Ansprüchen gegen den Veranstalter. Entscheidend ist, wo die Ursache für die Einschränkung liegt. Schutzmaßnahmen zum Gesundheitsschutz gelten meist nicht als Reisemangel.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Erben Empfänger von Sozialleistungen, müssen sie damit rechnen, dass die Mittel aus dem Nachlass zur Deckung eben jener Sozialleistungen herangezogen werden. Eine sogenannte Überleitungsanzeige - ein Verwaltungsakt, mit dem beispielsweise Sozialamt oder Jobcenter derlei Ansprüche auf sich übertragen können - spielte im Fall des Landessozialgerichts Baden-Württemberg (LSG) eine große Rolle.

Die schwerbehinderte Antragstellerin, die Eingliederungshilfe erhält, erbte nach dem Tod ihrer Mutter mit ihrem Halbbruder mehrere Immobilien sowie weiteres Vermögen. Das Sozialamt ging davon aus, dass beide Geschwister jeweils zur Hälfte Alleinerben geworden seien und deshalb eigenes verwertbares Vermögen hätten einsetzen müssen. Die Geschwister sahen das anders und beriefen sich dabei auf einen Erbschein des Nachlassgerichts, der sie lediglich als nichtbefreite Vorerben auswies, was sie in ihrer Verfügungsmacht erheblich einschränkte. Doch der Sozialhilfeträger, der die Leistungen zunächst darlehensweise gewährte, leitete nun "sämtliche Ansprüche" der Antragstellerin aus dem Nachlass auf sich über. Dazu gehörte vor allem auch der mögliche Anspruch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft gegen den Halbbruder. Ziel des Sozialhilfeträgers war es, den Nachlass zur Finanzierung der Eingliederungshilfe heranzuziehen. Die Antragstellerin klagte gegen diese Überleitung und beantragte einstweiligen Rechtsschutz.

Nachdem das Sozialgericht der Klägerin Recht gegeben hatte, bestätigte das LSG nun diese Entscheidung. Zwar könne ein Anspruch auf Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft grundsätzlich auf den Sozialhilfeträger übergeleitet werden - dafür müsse aber eine gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Anzeige sowohl gegenüber dem Leistungsberechtigten (also der Klägerin) als auch gegenüber dem sogenannten Drittschuldner (dem Halbbruder der Klägerin) erfolgen. Doch genau daran fehlte es hier. Das Gericht stellte klar, dass die bloße Kenntnis des Halbbruders von der Überleitung nicht ausreiche. Entscheidend sei vielmehr eine formgerechte eigene Überleitungsanzeige an den Anspruchsschuldner.

Darüber hinaus äußerte das Gericht erhebliche Zweifel an der materiellen Rechtmäßigkeit der begehrten Überleitung. Problematisch war insbesondere, dass der Sozialhilfeträger Leistungen zunächst nur als Darlehen erbracht hatte. Nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur kann eine Überleitung von Ansprüchen aber nur erfolgen, wenn Sozialleistungen endgültig als Zuschuss gewährt wurden. Bei Darlehen besteht bereits ein Rückzahlungsanspruch des Sozialhilfeträgers, der die zusätzliche Überleitung meist überflüssig macht. Das LSG betonte zudem, dass die Frage der tatsächlichen Erbenstellung weiterhin offen sei. Der Sozialhilfeträger dürfe daher zwar grundsätzlich versuchen, mögliche Ansprüche gerichtlich klären zu lassen - der ausgestellte Erbschein entfalte aber zumindest eine gesetzliche Vermutungswirkung zugunsten der Geschwister.

Hinweis: Eine Überleitung ist nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil strittig ist, ob ein Anspruch tatsächlich besteht. Sozialhilfeträger dürften auch zweifelhafte Ansprüche überleiten, solange deren Bestehen nicht offensichtlich ausgeschlossen ist.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Onlinekunden sollten sich immer absichern, sobald sie digitale Finanztransaktionen tätigen. Dass sich aber auch die zuständigen Kreditinstitute nicht zurücklehnen und sämtliche Verantwortung auf ihre Kunden abwälzen können, zeigt dieser Fall. Hier musste sich das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG) damit befassen, wann ein Kunde für nicht autorisierte Zahlungen mit einer digitalen Debitkarte haftet und welche Anforderungen ein Zahlungsdienstleister für eine starke Kundenauthentifizierung erfüllen muss.

Ein Mann forderte von seiner Bank die Rückerstattung von rund 42.000 EUR, die zwischen dem 11. und 20.04.2022 ohne seine Zustimmung von seinem Konto abgebucht wurden. Die Bank widersprach, da der Mann angeblich die Zahlungen freigegeben habe. Das Landgericht gab dem Mann teilweise recht und sprach ihm die Erstattung zu, ohne jedoch die Zinsen zu berücksichtigen. Der Mann hatte die Zahlungen durch Apple Pay auf seinem Smartphone nicht selbst ausgelöst. Die Bank wollte dies so nicht akzeptieren und behauptete, ihr Kunde habe grob fahrlässig gehandelt, weil er die Push-TAN-Benachrichtigungen auf seinem Handy während eines Meetings übersehen habe.

Das OLG entschied, dass der Mann eine Zahlung nicht deshalb autorisiert hatte, weil er die Push-TAN-App einmal geöffnet oder eine Freigabe zur Registrierung des Geräts erteilt hatte. Die Bank war als kontoführender Zahlungsdienstleister verpflichtet, sein Konto wieder auf den Stand vor den unautorisierten Zahlungen zu bringen. Ein Anspruch der Bank auf Schadensersatz gegen den Mann bestand deshalb nicht, weil sie keine starke Kundenauthentifizierung verlangt hatte. Da die Anforderungen an die sichere Freigabe von Zahlungen für zukünftige Fälle von grundsätzlicher Bedeutung sind, erlaubte das Gericht die Revision zum Bundesgerichtshof.

Hinweis: Kunden haften nicht automatisch für Zahlungen, die sie nicht selbst ausgelöst haben. Banken müssen sichere Authentifizierungen verlangen. Wer unautorisierte Buchungen entdeckt, sollte diese sofort melden.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Wenn ein Bauträger Pleite anmeldet, ist der Schaden meist groß. Wer was wie anzugehen und unter Umständen fertigzustellen hat, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) klären. Wie weit eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein unvollendetes Bauprojekt fertigstellen muss, das nach der Insolvenz des Bauträgers stehen geblieben war, lesen Sie hier.

Mehrere Eigentümer hatten Dachgeschosswohnungen gekauft, die nicht vollständig fertiggestellt werden konnten. Zwar war eine Eigentümergemeinschaft bereits früher verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen - trotzdem gab es Streit darüber, was genau unter "ordnungsgemäßem Zustand" verstanden werden müsse. Die Eigentümer wurden in ihrer Vorstellung konkreter und verlangten, dass auch Innenwände, Elektroinstallationen sowie der Anschluss an die Heizungsanlage fertiggestellt werden und der Einbau der Dachflächenfenster darunter fällt. Die Gemeinschaft lehnte diese Maßnahmen jedoch ab.

Wo die Vorinstanzen der Gemeinschaft noch zustimmten, zog der BGH nun andere Schlussfolgerungen. Er stellte klar, dass die Pflicht zur ersten vollständigen Herstellung sehr weit reiche und nicht nur das Gemeinschaftseigentum im engeren Sinne betreffe. Auch Innenwände ohne tragende Funktion sowie Leitungen und Heizungsanschlüsse müssen grundsätzlich hergestellt werden, da sonst keine sinnvolle und praktische Bauausführung möglich sei. Wenn demnach also ohnehin alle wichtigen Bauteile errichtet werden müssen, ergebe es keinen Sinn, einzelne Elemente getrennt davon zu behandeln und den Bauablauf unnötig zu erschweren. Davon getrennt sah der BGH jedoch die Situation bei den Dachflächenfenstern, denn dabei ging es nicht mehr um die ursprüngliche Bauplanung, sondern um eine mögliche Veränderung des Gebäudes. Solche Änderungen müssen tatsächlich gesondert geprüft werden und hängen davon ab, ob andere Eigentümer dadurch unzumutbar beeinträchtigt werden. Diese Frage musste noch einmal vor dem unteren Gericht geklärt werden. Der Innenausbau - wie beispielsweise Badezimmer oder Küchen - bliebe hingegen weiterhin Aufgabe der einzelnen Eigentümer.

Hinweis: Bei einem Baustopp nach einer Insolvenz kann die Eigentümergemeinschaft zur umfassenden Fertigstellung verpflichtet sein. Das betrifft oft mehr als nur das klassische Gemeinschaftseigentum. Einzelne bauliche Änderungen müssen aber gesondert geprüft werden.

(aus: Ausgabe 06/2026)

Das Amtsgericht Rheine (AG) musste sich mit der Frage beschäftigen, ob nach einem beendeten Mietverhältnis die hinterlegte Kaution vollständig zurückgezahlt werden musste oder der Vermieter sie wegen Schäden behalten durfte. Des Pudels Kern war dabei die rechtliche Wirkung eines möglichen Anerkenntnisses von Schäden durch die ehemaligen Mieter.

Nach dem Auszug wurde seitens der ehemaligen Mieter die Rückzahlung einer Mietkaution von 2.220 EUR verlangt. Die Vermieterin verweigerte jedoch die Auszahlung, da mehrere Schäden in der betreffenden Wohnung festgestellt worden waren - unter anderem eine beschädigte Duschwanne, kaputte Fliesen im Bad, Schäden an Türen und Zargen, ein defektes Schloss im Gäste-WC sowie Bohrlöcher in der Terrassentür. Die Vermieterin legte dazu Kostenvoranschläge und Rechnungen vor. Später erklärten die ehemaligen Mieter, dass ihre Haftpflichtversicherung für einige Schäden grundsätzlich einstehen würde. Danach kam keine weitere Reaktion mehr auf die vorgelegten Kosten.

Das AG entschied, dass die Kaution nicht zurückgezahlt werden musste, da es die Schadensersatzansprüche der Vermieterin als berechtigt ansah und davon ausging, dass durch das Verhalten der ehemaligen Mieter teilweise ein Anerkenntnis der Schäden vorlag. Weil die vorgelegten Kosten nicht mehr bestritten wurden, wertete das Gericht dies als Zustimmung zur Schadenshöhe. Selbst wenn man das anders gesehen hätte, hätte die Klage keinen Erfolg gehabt, weil zusätzlich ein weiterer Schaden an der Terrassentür bestand. Dieser Schaden war durch Bohrlöcher verursacht worden und stellte nach Auffassung des Gerichts eine erhebliche optische Beeinträchtigung dar. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Tür nicht komplett ersetzt werden musste, aber eine Reparatur rund 1.450 EUR kosten würde. Somit durfte die Vermieterin die Kaution mit den Schadensersatzforderungen verrechnen.

Hinweis: Wer Schäden in einer Mietwohnung anerkennt oder Kosten nicht bestreitet, riskiert, dass daraus ein rechtlich verbindliches Anerkenntnis wird. Das kann die Rückzahlung der Kaution deutlich reduzieren oder ganz ausschließen.

(aus: Ausgabe 06/2026)